Guía del proceso edificatorio

Se pretende con la guía del proceso edificatorio, informar al promotor / propietario de obras, cuales son las acciones a realizar en un orden más o menos cronológico, haciendo referencia a la legislación que rige cada actuación.

Obras de Nueva Planta

Fase Previa

Disponibilidad de solar o finca urbana
- Será necesario acreditar la propiedad del solar o finca mediante la escritura de compra-venta y registro de la propiedad.
- Solicitara información en el registro de la propiedad sobre el estado del solar o finca con respecto a cargas, gravámenes y / o servidumbres.
- Consultar la clasificación urbanística del solar en el Ayuntamiento.
- Contrato de compra-venta en caso en que sea de nueva adquisición.
- Escritura.
- Inscripción en el registro de la propiedad.
Contratación de proyecto básico
- Realizar un estudio de las necesidades que han de ser satisfechas por la edificación.
- Será un técnico cualificado según la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) el encargado de la redacción del proyecto.
Seguridad y Salud
- Contratar Coordinador del Estudio de Seguridad y Salud (E.S.S.) en la elaboración del proyecto cuando existan más de un proyectista, en caso contrario será necesario contratar a un técnico para elaborar el E.S.S.
- Este paso es estrictamente necesario para el visado del proyecto de ejecución tanto en los colegios profesionales como en el Ayuntamiento y otros organismos en casos particulares (cultura, medio ambiente etc.)
- El técnico cualificado en obras de edificación es el Arquitecto Técnico
Contratación de la aseguradora
Contratación de los OCTïs (Organismo de Control Técnico)
Solicitud de licencia/permiso de obras
- El promotor/propietario deberá presentar en el Ayuntamiento el proyecto técnico acompañado del estudio completo o básico de Seguridad y Salud según proceda y la hoja de nombramiento de dirección técnica (Arquitecto Técnico) mediante instancia correspondiente.
- Hay que acompañar el impreso de autoliquidación (No se suele abonar en este acto si no más tarde).
- Tiene 6 meses para empezar a construir.

Fase de Preparación

Concesión de la licencia de obras
- Una vez concedida la licencia de obras tiene 6 meses para empezar a construir.
Contratación de la dirección facultativa de obra
- Se compone del director de la obra (Arquitecto) y director de la ejecución material (Arquitecto Técnico).
Contratación del coordinador de Seguridad y Salud
- Si es necesario, en caso contrario, asumirá esta funciones la dirección facultativa.
- El técnico competente es el Arquitecto Técnico.
- Redactará el Estudio de Seguridad y Salud.
Contratación del proyecto de ejecución
- Es necesario para poder ejecutar o construir el edificio o vivienda.
Informe del proyecto de los OCTïs
Contratación de la empresa constructora
- Es conveniente solicitar ofertas a varias empresas, así como estar asesorado por la Dirección Facultativa.
Plan de Seguridad y Salud redactado por la empresa constructora
- Es redactado por la empresa constructora.
- Adapta los requerimientos del Estudio de Seguridad y Salud sin menoscabar los niveles de seguridad del mismo.
- El Plan de seguridad y Salud será aprobado mediante acta por el coordinador de Seguridad y Salud en la redacción del proyecto, excepto para obras para la Admón. Pública que lo aprueba la propia Admón.

Fase de Ejecución

Aprobación del Plan de Seguridad y Salud
Contratación del coordinador de Seguridad y Salud en la ejecución de la obra
Presentar Aviso Previo en la Consejería de Trabajo
- Cerciorarse de que el constructor ha solicitado la apertura del centro de trabajo en el plazo de un mes desde la comunicación del aviso previo (es decir, presentación del Plan de Seguridad y Salud y Acta de Aprobación del mismo).
Acta de replanteo e inicio de obras
- Es el documento que se redacta mediante reunión de las partes implicadas y que implica el comienzo de la obras en el solar.
Finalización de obra
- Será necesaria la redacción de un Certificado de Finalización de la Obra firmado pro el Arquitecto y el Arquitecto Técnico.
Acta de recepción
- Es el documento que se redacta mediante reunión de las partes implicadas y que implica el final de la obras en el solar.

Fase de Legalización y Vida Útil

Realización del libro del edificio
Solicitud de la cédula de habitabilidad
Solicitud de 1ª ocupación en el Ayuntamiento
- Se realiza mediante instancia en el Ayuntamiento junto a certificado final de obras y proyecto final de obra si estos existieran y la liquidación de la licencia de obra si procediera.
Registro y escrituras
Solicitud de alta para servicios públicos
- Abastecimiento de agua.
- Saneamiento.
- Suministro de energía eléctrica.
- Suministro de gas.
- Instalación de teléfono.
- Recogida de basuras.
- Correos.
Legalización de los proyectos de instalaciones
Escritura y registro de obra nueva y división horizontal
Escritura y registro de compra-venta
Entrega del libro del edificio con el manual de uso y mantenimiento a los propietarios
Propietarios
- Cumplir lo establecido en el manual de uso y mantenimiento en el transcurso de la vida útil del edificio.

Viviendas de Protección Oficial

Sección en preparación.

Demoliciones y Derribos

Sección en preparación.

Reformas de Viviendas

Sección en preparación.

Proyectos de Actividades

Sección en preparación.

Anexos

Sección en preparación.

Seguros
- Informe geotécnico.
- Control de calidad.
- Organismo Control Técnico.
- Seguro decenal.
Telecomunicaciones
Ascensores
Electricidad

Glosario

Acta de recepción

La recepción de la obra es el acto por el cual el constructor, una vez concluida ésta, hace entrega de la misma al promotor y es aceptada por éste. Podrá realizarse con o sin reservas y deberá abarcar la totalidad de la obra o fases completas y terminadas de la misma, cuando así se acuerde por las partes. El acta será firmada, al menos, por el promotor y el constructor, y en la misma se hará constar: las partes que intervienen, la fecha del certificado final de la totalidad o de la fase completa y terminada de la misma, el coste final de la ejecución material de la obra, la declaración de la recepción de la obra con o sin reservas (especificando en su caso éstas), las garantías que en su caso hubieran pactado, y se adjuntará copia del certificado final de obra.

Cédula de habitabilidad

Es el certificado de calificación definitiva de las viviendas. Acredita que una vivienda cumple los requisitos de habitabilidad y solidez que se fijen por reglamento, y tiene aptitud para ser destinada a residencia humana.

Certificado final de obra

Este documento es redactado por los técnicos encargados de la dirección de la ejecución material de la obra de edificación (arquitecto y arquitecto técnico) y sirve de justificación de la correcta ejecución del edificio. Debe estar visado por los colegios profesionales correspondientes, y sirve de prueba de que se han cumplido los requisitos que establecen las normas. El director de obra (arquitecto) deberá presentar, junto al certificado final de obra, el proyecto de ejecución y el libro del edificio (manual de uso y mantenimiento). Y será el director de ejecución de la obra (arquitecto técnico), quien deberá presentar junto al certificado, el documento que muestra el cumplimiento del programa de control de calidad.

Constructor

El constructor es el agente que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeción al proyecto y al contrato.
Son obligaciones del constructor:
- Ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la legislación aplicable y a las instrucciones del director de obra y del director de la ejecución de la obra, a fin de alcanzar la calidad exigida en el proyecto.
- Tener la titulación o capacitación profesional que habilita para el cumplimiento de las condiciones exigibles para actuar como constructor.
- Designar al jefe de obra que asumirá la representación técnica del constructor en la obra y que por su titulación o experiencia deberá tener la capacitación adecuada de acuerdo con las características y la complejidad de la obra.
- Asignar a la obra los medios humanos y materiales que su importancia requiera.
- Formalizar las subcontrataciones de determinadas partes o instalaciones de la obra dentro de los límites establecidos en el contrato.
- Firmar el acta de replanteo o de comienzo y el acta de recepción de la obra.
- Facilitar al director de obra los datos necesarios para la elaboración de la documentación de la obra ejecutada.
- Suscribir las garantías previstas en el artículo 19.

Director de obra

El director de obra es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto.
Podrán dirigir las obras de los proyectos parciales otros técnicos, bajo la coordinación del director de obra.
Son obligaciones del director de obra:
- Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico, según corresponda y cumplir las condiciones exigibles para el ejercicio de la profesión. En caso de personas jurídicas, designar al técnico director de obra que tenga la titulación profesional habilitante. En el caso de la construcción de edificios para los usos indicados en el grupo a) del apartado 1 del artículo 2, la titulación académica y profesional habilitante será la de arquitecto.
  Cuando las obras a realizar tengan por objeto la construcción de las edificaciones indicadas en el grupo b) del apartado 1 del artículo 2, la titulación habilitante, con carácter general, será la de ingeniero, ingeniero técnico o arquitecto y vendrá determinada por las disposiciones legales vigentes para cada profesión, de acuerdo con sus especialidades y competencias específicas.
  Cuando las obras a realizar tengan por objeto la construcción de las edificaciones indicadas en el grupo c) del apartado 1 del artículo 2, la titulación habilitante será la de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico y vendrá determinada por las disposiciones legales vigentes para cada profesión, de acuerdo con sus especialidades y competencias específicas.
  Idénticos criterios se seguirán respecto de las obras a las que se refiere el apartado 2.b) y 2.c), del artículo 2 de esta Ley.
- Verificar el replanteo y la adecuación de la cimentación y de la estructura proyectadas a las características geotécnicas del terreno.
- Resolver las contingencias que se produzcan en la obra y consignar en el Libro de ordenes y asistencias las instrucciones precisas para la correcta interpretación del proyecto.
- Elaborar, a requerimiento del promotor o con su conformidad, eventuales modificaciones del proyecto, que vengan exigidas por la marcha de la obra siempre que las mismas se adapten a las disposiciones normativas contempladas y observadas en la redacción del proyecto.
- Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra, así como conformar las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas, con los visados que en su caso fueran preceptivos.
- Elaborar y suscribir la documentación de la obra ejecutada para entregarla al promotor, con los visados que en su caso fueran preceptivos.
- Las relacionadas en el artículo 13, en aquellos casos en los que el director de la obra y el director de la ejecución de la obra sea el mismo profesional, si fuera ésta la opción elegida, de conformidad con lo previsto en el apartado 2.a) del artículo 13. (art.12. L.O.E.).

Director de la ejecución de la obra

El director de la ejecución de la obra es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado.
Son obligaciones del director de la ejecución de la obra:
- Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante y cumplir las condiciones exigibles para el ejercicio de la profesión. En caso de personas jurídicas, designar al técnico director de la ejecución de la obra que tenga la titulación profesional habilitante.
  Cuando las obras a realizar tengan por objeto la construcción de edificios para los usos indicados en el grupo a) del apartado 1 del artículo 2, la titulación académica y profesional habilitante será la de arquitecto técnico. Será esta, asimismo, la titulación habilitante para las obras del grupo b) que fueran dirigidas por arquitectos.
  En los demás casos la dirección de la ejecución de la obra puede ser desempeñada, indistintamente, por profesionales con la titulación de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico.
- Verificar la recepción en obra de los productos de construcción, ordenando la realización de ensayos y pruebas precisas.
- Dirigir la ejecución material de la obra comprobando los replanteos, los materiales, la correcta ejecución y disposición de los elementos constructivos y de las instalaciones, de acuerdo con el proyecto y con las instrucciones del director de obra.
- Consignar en el Libro de órdenes y asistencias las instrucciones precisas.
- Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra, así como elaborar y suscribir las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas.
- Colaborar con los restantes agentes en la elaboración de la documentación de la obra ejecutada, aportando los resultados del control realizado. (art.13. L.O.E.).

Edificación

Es la acción y el resultado de construir un edificio de carácter permanente, público o privado, cuyo uso principal esté comprendido en los siguientes grupos:

Administrativo, sanitario, religioso, residencial en todas sus formas, docente y cultural.
Aeronáutico; agropecuario; de la energía; de la hidráulica; minero; de telecomunicaciones (referido a la ingeniería de las telecomunicaciones); del transporte terrestre, marítimo, fluvial y aéreo; forestal; industrial; naval; de la ingeniería de saneamiento e higiene; y accesorio a las obras de ingeniería y su explotación.
Todas las demás edificaciones cuyos usos no estén expresamente relacionados en los grupos anteriores (art.2 Ámbito de aplicación. L.O.E.).

Entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación

Son entidades de control de calidad de la edificación aquéllas capacitadas para prestar asistencia técnica en la verificación de la calidad del proyecto, de los materiales y de la ejecución de la obra y sus instalaciones de acuerdo con el proyecto y la normativa aplicable.
Son laboratorios de ensayos para el control de calidad de la edificación los capacitados para prestar asistencia técnica, mediante la realización de ensayos o pruebas de servicio de los materiales, sistemas o instalaciones de una obra de edificación.
Son obligaciones de las entidades y de los laboratorios de control de calidad:
- Prestar asistencia técnica y entregar los resultados de su actividad al agente autor del encargo y, en todo caso, al director de la ejecución de las obras.
- Justificar la capacidad suficiente de medios materiales y humanos necesarios para realizar adecuadamente los trabajos contratados, en su caso, a través de la correspondiente acreditación oficial otorgada por las Comunidades Autónomas con competencia en la materia. (art.14. L.O.E.).

Suministradores de productos

Se consideran suministradores de productos los fabricantes, almacenistas, importadores o vendedores de productos de construcción.
Se entiende por producto de construcción aquel que se fabrica para su incorporación permanente en una obra incluyendo materiales, elementos semielaborados, componentes y obras o parte de las mismas, tanto terminadas como en proceso de ejecución.
Son obligaciones del suministrador:
- Realizar las entregas de los productos de acuerdo con las especificaciones del pedido, respondiendo de su origen, identidad y calidad así como del cumplimiento de las exigencias que, en su caso, establezca la normativa técnica aplicable. (art.15. L.O.E.).
- Facilitar, cuando proceda, las instrucciones de uso y mantenimiento de los productos suministrados así como las garantías de calidad correspondientes, para su inclusión en la documentación de la obra ejecutada.

Escritura de obra nueva y división horizontal

Son dos documentos redactados por notario, en el que se deja constancia de la descripción del inmueble para posterior inscripción en el registro de la propiedad. En la mayor parte de edificaciones plurifamiliares, la escritura de división horizontal, se conforma al inicio de la obra con la finalidad de formalizar la hipoteca. Para conformar la escritura de obra nueva, el promotor o propietario deberá aportar al notario y registrador la licencia de edificación, el certificado final de obra acompañado del proyecto de ejecución de la edificación realmente ejecutada y el contrato de seguro de garantía o caución regulado por la LOE.

Estudio topográfico del solar

Consistente en los trabajos de identificación del solar: emplazamiento, situación, superficie, niveles, servidumbres (medianería, instalaciones aéreas o subterráneas, etc.). El resultado comprenderá uno o varios planos acotados que servirá de base para la redacción del proyecto.

Estudio Geotécnico

Es el estudio de las características técnicas del terreno (resistencia, consistencia, plasticidad, etc.). Normalmente lo realiza un laboratorio acreditado. El resultado se identificará en un documento que será básico para el para el cálculo de estructuras.

Estudio de calificación e infraestructura urbanística

Puede implicar una o dos actividades: se soluciona mediante la solicitud de un certificado de calificación del solar al ayuntamiento y/o urbanismo. El resultado será el de conocer los parámetros de edificabilidad del solar, imprescindibles para redactar el proyecto (número de plantas, superficie y profundidad edificables, edificación aislada, etc.).

Licencia de Primera ocupación

Acredita el cumplimiento de las condiciones impuestas en la licencia de obras. El otorgamiento de la licencia de primera ocupación es competencia municipal, y para obtenerla se precisa la presentación de la documentación técnica relativa al mantenimiento y la conservación de la vivienda (libro del edificio).

Programa de Control de Calidad

Es un documento redactado por el técnico competente (arquitecto técnico), en el que se especifican los componentes de la obra (definidos en el proyecto de ejecución) que se deben controlar, las clases de ensayos, análisis y pruebas, y el momento en que se deben realizar. Se complementará con la evaluación económica de los mismos, que irán a cargo del promotor o del propietario.

Promotor

Será considerado Promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título.
Son obligaciones del promotor:
- Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en él.
- Facilitar la documentación e información previa necesaria para la redacción del proyecto, así como autorizar al director de obra las posteriores modificaciones del mismo.
- Gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas, así como suscribir el acta de recepción de la obra.
- Suscribir los seguros previstos en el artículo 19.
- Entregar al adquirente, en su caso, la documentación de obra ejecutada, o cualquier otro documento exigible por las Administraciones competentes. (art.9. L.O.E.).

Propietarios y los usuarios

Son obligaciones de los propietarios conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías con que ésta cuente.
Son obligaciones de los usuarios, sean o no propietarios, la utilización adecuada de los edificios o de parte de los mismos de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento, contenidas en la documentación de la obra ejecutada. (art.16. L.O.E.).

Proyectista

El proyectista es el agente que, por encargo del promotor y con sujeción a la normativa técnica y urbanística correspondiente, redacta el proyecto. Podrán redactar proyectos parciales del proyecto, o partes que lo complementen, otros técnicos, de forma coordinada con el autor de éste. Cuando el proyecto se desarrolle o complete mediante proyectos parciales u otros documentos técnicos según lo previsto en el apartado 2 del artículo 4 de esta Ley, cada proyectista asumirá la titularidad de su proyecto.
Son obligaciones del proyectista:
- Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico, según corresponda, y cumplir las condiciones exigibles para el ejercicio de la profesión. En caso de personas jurídicas, designar al técnico redactor del proyecto que tenga la titulación profesional habilitante. Cuando el proyecto a realizar tenga por objeto la construcción de edificios para los usos indicados en el grupo a) del apartado 1 del artículo 2, la titulación académica y profesional habilitante será la de arquitecto.
  Cuando el proyecto a realizar tenga por objeto la construcción de edificios para los usos indicados en el grupo b) del apartado 1 del artículo 2, la titulación académica y profesional habilitante, con carácter general, será la de ingeniero, ingeniero técnico o arquitecto y vendrá determinada por las disposiciones legales vigentes para cada profesión, de acuerdo con sus respectivas especialidades y competencias específicas.
  Cuando el proyecto a realizar tenga por objeto la construcción de edificios comprendidos en el grupo c) del apartado 1 del artículo 2, la titulación académica y profesional habilitante será la de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico y vendrá determinada por las disposiciones legales vigentes para cada profesión, de acuerdo con sus especialidades y competencias específicas. Idénticos criterios se seguirán respecto de los proyectos de obras a las que se refiere el apartado 2.b) y 2.c), del artículo 2 de esta Ley.
  En todo caso y para todos los grupos, en los aspectos concretos correspondientes a sus especialidades y competencias específicas, y en particular respecto de los elementos complementarios a que se refiere el apartado 3 del artículo 2, podrán asimismo intervenir otros técnicos titulados del ámbito de la arquitectura o de la ingeniería, suscribiendo los trabajos por ellos realizados y coordinados por el proyectista. Dichas intervenciones especializadas serán preceptivas si así lo establece la disposición legal reguladora del sector de actividad de que se trate.
- Redactar el proyecto con sujeción a la normativa vigente y a lo que se haya establecido en el contrato y entregarlo, con los visados que en su caso fueran preceptivos.
- Acordar, en su caso, con el promotor la contratación de colaboraciones parciales. (art.10. L.O.E.).

Proyecto

Es el conjunto de documentos mediante los cuales se definen y determinan las exigencias técnicas de las obras contempladas en el artículo 2. El proyecto habrá de justificar técnicamente las soluciones propuestas de acuerdo con las especificaciones requeridas por la normativa técnica aplicable. (art.4. L.O.E.).

Recepción de la obra

La recepción de la obra es el acto por el cual el constructor, una vez concluida ésta, hace entrega de la misma al promotor y es aceptada por éste. Podrá realizarse con o sin reservas y deberá abarcar la totalidad de la obra o fases completas y terminadas de la misma, cuando así se acuerde por las partes.
La recepción deberá consignarse en un acta firmada al menos por el promotor y el constructor, y en la misma se hará constar:
- Las partes que intervienen.
- La fecha del certificado final de la totalidad de la obra o de la fase completa y terminada de la misma.
- El coste final de la ejecución material de la obra.
- La declaración de la recepción de la obra con o sin reservas, especificando, en su caso, éstas de manera objetiva, y el plazo en que deberán quedar subsanados los defectos observados. Una vez subsanados los mismos, se hará constar en un acta aparte, suscrita por los firmantes de la recepción.
- Las garantías que, en su caso, se exijan al constructor para asegurar sus responsabilidades. Asimismo se adjuntará el certificado final de obra suscrito por el director de obra y el director de la ejecución de la obra. (art.6. L.O.E.).

Tipos de edificaciones

Obras de edificación de nueva construcción, excepto aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta.
Obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica de los edificios, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio.
Obras que tengan el carácter de intervención total en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico artístico, regulada a través de norma legal o documento urbanístico y aquellas otras de carácter parcial que afecten a los elementos o partes objeto de protección. (art.2 Ámbito de aplicación. L.O.E.).