Comunicado sobre la intervención profesional en expedientes de reconocimiento de situación de Asimilado Fuera de Ordenación (AFO/SAFO).

Los Arquitectos Técnicos ostentan competencia profesional para redactar todo el expediente AFO, salvo el certificado de seguridad y salubridad para acreditar la habitabilidad en edificio residencial.

Tras las recientes sentencias del Tribunal Supremo, de 29 de abril y 11 de mayo de los corrientes, en relación con los expedientes AFO, que en absoluto compartimos, la competencia del Arquitecto Técnico para la emisión de estos informes ha quedado en entredicho. Algunos Colegios Profesionales se han apresurado a contactar con las administraciones para hacer valer una supuesta competencia en exclusiva en esta materia, lo cual resulta rotundamente inexacto e incierto.

Lo que deja claro el TS en estas sentencias es que, en materia de AFO residencial, el único documento que el Arquitecto Técnico no puede firmar, por ser otro el técnico competente, es el relativo al certificado que acredita que la edificación reúne las condiciones mínimas de seguridad y salubridad requeridas para la habitabilidad o uso al que se destina (CSSH), todo lo demás sí.

De este modo, la STS de 11 de mayo de 2026, en su fundamento quinto, expresamente concluye que:

“En el procedimiento para el reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación […] corresponde solamente a los arquitectos acreditar que se reúnen las condiciones mínimas de seguridad y salubridad requeridas para la habitabilidad o uso al que se destina la edificación de uso residencial […]”

Aplicando dicha doctrina a la regulación actual de los AFO en Andalucía, esto es, el Reglamento General de la LISTA (RGLISTA), el artículo 405 del RGLISTA exige para el reconocimiento de AFO que, en relación al edificio en cuestión: haya transcurrido el plazo para adoptar medidas de protección de la legalidad territorial y urbanística; reúna las condiciones mínimas de seguridad y salubridad requeridas para la habitabilidad o uso al que se destina; y que no se encuentre sobre suelos afectados por procesos naturales o actividades antrópicas.

Por su parte, para acreditar los anteriores extremos, el artículo 406 del RGLISTA requiere un documento elaborado por técnico competente, en el que ha de incluirse los ocho parámetros siguientes:

1. Identificación de la edificación. Datos catastrales y registrales de la finca o, en su defecto, localización mediante cartografía oficial georreferenciada.
2. Régimen del suelo. Clase y categoría del suelo conforme al instrumento de ordenación vigente y, en su caso, conforme al que estuviera vigente en el momento en el que la edificación fue terminada.
3. Identificación de la existencia de riegos de origen natural o antrópico. Características de la edificación. Superficie construida, número de plantas, tipología edificatoria, características constructivas básicas y uso al que se destina.
4. Fecha de terminación de la edificación.
5. Certificado que acredite que la edificación re.úne las condiciones mínimas de seguridad y salubridad requeridas para la habitabilidad o uso al que se destina.
6. En su caso, la descripción de la parcela.
7. Identificación de los procedimientos penales, sancionadores o de protección de la legalidad de naturaleza sectorial, que pudieran afectar a la edificación, en su caso.

De este modo, y dejando al margen el consabido CSSH (apartado “f” anterior) que ha de ser redactado por arquitecto, el Arquitecto Técnico es plenamente competente para redactar el documento exigido para acreditar el resto del cumplimiento de los requisitos para la declaración de AFO (apartados a, b, c, d, e, g y h) mediante un informe de reconocimiento e identificación de la edificación, el suelo y parcelación, en su caso, donde se ubica.

No existe tampoco impedimento legal para la tramitación del trabajo ante la Administración, presentándose éste como documento único firmado por técnico competente, Arquitecto Técnico mediante informe de identificación y reconocimiento de los elementos y requisitos requeridos para tramitar el expediente AFO, en el cual se incluya a su vez el CSSH, suscrito por el técnico que pueda resultar competente a tenor de la normativa o jurisprudencia
aplicable en el momento.

Sentado lo anterior, desde el Consejo Andaluz apelamos a que desde las administraciones y organismos públicos se aplique esta doctrina en sus propios términos, evitando extender sus efectos más allá del concreto veto competencial impuesto a los Arquitectos Técnicos en la redacción de certificados de seguridad y salubridad para acreditar la habitabilidad de los edificios residenciales.

Por ello, acogiendo plenamente la doctrina del TS, los Colegios Oficiales de la Arquitectura Técnica accederán al visado de los informes redactados por Arquitectos Técnicos aquí referidos, excluyendo los CSSH aquí analizados, que habrán de ser redactados por técnico competente y que se adjuntarán, en su caso, como anexo a los mismos. De este modo, el Consejo Andaluz de la Arquitectura Técnica y los Colegios que lo componen, otorgan el respaldo absoluto y pleno a las competencias profesionales del Arquitecto Técnico en esta materia.